21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷

发布时间:2021-08-24

21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷 第1卷


A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。

A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于(  )。

A.法律
B.地方性政府规章
C.地方性法规
D.规范性文件

答案:C
解析:
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定,制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件,在本行政区域内有效。


自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按(  )税率征收房产税。

A.5%
B.4%
C.3%
D.1%

答案:B
解析:
财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税[2008]第024号)规定,自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。


新建商品房销售代理业务,一般佣金收入来自(  )。

A.客户
B.房地产开发企业
C.电商费
D.差价

答案:B
解析:
新建商品房销售代理是指房地产经纪机构接受委托,按照房地产经纪服务合同的约定,以房地产开发企业的名义销售商品房,并向房地产开发企业收取佣金的经纪行为。


不动产的托伦斯登记制度的主要特点包括(  )。

A.不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力
B.已登记权利如发生转移,必须在登记簿上加以记载
C.登记不采取强制性制度
D.权利人取得登记簿副本
E.登记机构保留登记簿正本,正副本内容必须完全一致

答案:A,B,D,E
解析:
不动产托伦斯登记制度的主要特点包括:①不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力;②已登记权利如发生转移,必须在登记簿上加以记载;③登记采取强制登记制度;④登记簿为两份,权利人取得副本,登记机构保留正本,正副本内容必须完全一致。


“物业勘查表”的填写细则中,交通条件主要是填写物业附近的(  )。

A.公交数量
B.公交便捷程度
C.附近交通状况
D.生活方便程度
E.道路通达程度

答案:B,E
解析:
《物业勘查表》的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为好、较好、一般、差(在填写时最好能注明途经的各条公交线路名称)。


对于材料齐全并且符合法定形式,可以出租的房屋,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在(  )个工作日内办理房屋租赁登记备案。

A.3
B.5
C.15
D.30

答案:A
解析:
对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的,直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案,向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。


21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷 第2卷


房屋租赁合同一般应当包括的内容有(  )。

A.房屋的坐落
B.房屋单价与总价
C.租赁用途和房屋使用要求
D.房地产权属证书的基本情况
E.房屋和室内设施的安全性能

答案:A,C,E
解析:
按照规定,房屋租赁合同一般应当包括以下内容:①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;②房屋的坐落;③出租房屋的户(套)型、面积、结构;④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况;⑤房屋租金及支付方式和押金数额、押金支付方式;⑥租赁用途和房屋使用要求;⑦房屋和室内设施的安全性能;⑧租赁期限;⑨房屋维修责任;⑩物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳;违约责任和争议解决办法;其他约定。BD两项属于存量房买卖合同中应包括的主要条款。


房地产经纪机构需了解租客的(  )。

A.性别
B.租赁期限
C.年龄
D.职业
E.国籍地域

答案:C,D,E
解析:
房地产经纪机构要充分了解委托人对租客和租赁期限的要求。其中,对租客的要求包括租客的年龄、职业、租客数量、租客的国籍地域等。


孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待一位客户杨某,杨某委托甲公司出售一套已购公有住房,并与甲公司签订了房地产经纪合同,崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时,发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人,房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚,并与老杨居住在一起。调查还发现,老杨与其前妻韩某在半年前离婚,韩某的户口已迁至娘家。

下列关于周某权利和义务的表述中,正确的为(  )。

A.周某只能在A省范围内执业
B.周某可以在全国范围内执业
C.周某具有发起设立甲公司的权利
D.周某可以同时在甲、乙公司执业

答案:B,C
解析:
AB两项,房地产经纪人职业资格考试合格,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制,中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》,该证书在全国范围有效。C项,房地产经纪人员有权依照《公司法》、《合伙企业法》及《城市房地产管理法》等法律设立房地产经纪机构。D项,房地产经纪人员有不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务的义务。


房地产经纪服务的方式包括(  )。

A.房地产居间
B.房地产代理
C.房地产担保
D.房地产拍卖
E.房地产行纪

答案:A,B
解析:
按经纪活动方式分类,经纪可分为居间、代理和行纪。其中,行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域,其主要法律依据是《中华人民共和国合同法》,并不适用于房地产。因此,就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为两大类:①房地产居间;②房地产代理。


下列自然人中,属于限制民事行为能力人的有(  )。

A.以钟点工收入维持生活的16周岁在校学生
B.由家长供给一切费用的17周岁在校学生
C.不能完全辨认自己行为的35周岁精神病人
D.正在读大学二年级的11周岁超常儿童
E.腰椎受损瘫痪在床的65周岁退休老人

答案:B,C,D
解析:
参见第2题解析。


公共租赁住房租金标准,实行(  )。

A.市场价格
B.政府指导价
C.政府定价
D.按成本定价

答案:C
解析:
市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门,按照略低于同地段住房市场租金水平的原则,确定本地区的公共租赁住房租金标准,报本级人民政府批准后实施。公共租赁住房租金标准应当向社会公布,并定期调整。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。


21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷 第3卷


《房屋状况说明书(房屋买卖)》的内容有(  )。

A.房屋广告信息
B.房屋实物状况
C.房屋权益状况
D.房屋区位状况
E.房屋基本信息

答案:B,C,D,E
解析:
《房屋状况说明书》推荐文本分为房屋租赁、房屋买卖两个版本。其中,《房屋状况说明书(房屋买卖)》的内容包括:①房屋基本状况;②房屋产权状况;③房屋实物状况;④房屋区位状况;⑤需要说明的其他事项五部分。


经纪人在接待出租客户时,需要查看或提醒客户准备的文件不包括(  )。

A.房地产权属证书原件及复印件
B.房屋所有权人身份证原件及复印件
C.出租人结婚证(离婚证)原件及复印件
D.共有产权人同意出租证明

答案:C
解析:
在存量房租赁居间业务中,接待出租客户时,经纪人需要查看或提醒客户准备的文件包括:①房地产权属证书原件及复印件;②房屋所有权人身份证原件及复印件;③共有产权人同意出租证明;④受托人身份证明原件及复印件、授权委托书;⑤房屋所有权人同意转租的证明(如为转租)。


关于房地产登记手续代办的说法,错误的是(  )。

A.房地产登记手续代办是居间服务应有的服务内容
B.房地产经纪机构可以多笔业务集中代办,具有成本优势
C.房地产登记手续代办可以收取报酬
D.房地产登记手续代办可以节约委托人的时间和精力

答案:A
解析:
在采用居间方式的房地产经纪业务中,代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。在客户要求办理过户登记时,房地产买卖合同已经签订,房地产经纪门店的居间服务已经完成。


房地产经纪人员约看客户,提问更明确的是(  )。

A.“您什么时候有时间看房”
B.“您今天下午是否方便去看房”
C.“您下午3点至5点有时间去看房吗”
D.“您下午3点或者5点有时间去看房吗”

答案:D
解析:
客户购房时,通常是比较犹豫和谨慎的,这就需要房地产经纪人员去推动。约客看房时,房地产经纪人员应适当强势,直接给出具体的可供选择的时间点。对于一些好的房源,更应将抢购的氛围直接向客户说明。与客户约定看房时间时,房地产经纪人员可以设定两个时间让客户选,成功的概率比较大。


房源必须依法可租售,要求房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋,比如(  )。

A.危房
B.廉租房
C.经济适用房
D.违章建筑
E.待拆迁房屋

答案:A,B,D
解析:
房源依法可以租售,是指依法可以出租或者出售的房屋,并达到法律法规和政策规定的出租或者出售条件,无法律法规和政策规定不得出租或者出售的情形。房地产经纪人不能承接法律规定不能出售出租的房屋,比如危房、廉租房、违章建筑等。


在存量房租赁代理业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括(  )。

A.市场和交易政策咨询
B.房地产实地查看和权属调查
C.信息发布和广告宣传
D.代收代付租金
E.协助办理交易资金监管

答案:A,B,C,D
解析:
在存量房租赁代理业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括:①市场行情和交易政策咨询;②房地产实地查看和权属调查;③信息发布和广告宣传;④装饰装修和家具家电配备;⑤代收代付租金;⑥代办租赁合同备案手续;⑦代缴税费;⑧房屋交验等。E项,协助办理交易资金监管主要是在存量房买卖居间业务中需要提供的服务。


21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷 第4卷


一般情况下,房地产经纪服务的完成标准是(  )。

A.房地产经纪服务合同的签订
B.房地产交易合同的签订
C.委托人支付服务费用
D.客户实地看房

答案:B
解析:
对房地产经纪机构和经纪人员来说,房地产经纪服务的基本要求包括及时告知和披露房地产交易相关信息、维护委托人的合法权益等;对委托人来说,房地产经纪服务的基本要求包括提供必要的资料,在实地看房和办理相关手续时给予必要协助等。房地产经纪服务一般以房地产交易合同(包括买卖合同和租赁合同)签订为完成标准。


房地产经纪人根据客户的(  ),为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。

A.资信条件
B.购房需求
C.偏好
D.购房能力
E.职业

答案:B,C,D
解析:
房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确,就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力,为客户提供相应的房源和解决方案,可以提高促成交易的成功几率。


房屋租赁合同一般应当包括的内容有(  )。

A.房屋的坐落
B.房屋单价与总价
C.租赁用途和房屋使用要求
D.房地产权属证书的基本情况
E.房屋和室内设施的安全性能

答案:A,C,E
解析:
按照规定,房屋租赁合同一般应当包括以下内容:①房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;②房屋的坐落;③出租房屋的户(套)型、面积、结构;④附属设施设备、家具和家电等室内设施状况;⑤房屋租金及支付方式和押金数额、押金支付方式;⑥租赁用途和房屋使用要求;⑦房屋和室内设施的安全性能;⑧租赁期限;⑨房屋维修责任;⑩物业管理、水、电、燃气、网络、有线电视等相关费用的缴纳;违约责任和争议解决办法;其他约定。BD两项属于存量房买卖合同中应包括的主要条款。


由热源经输热管道送到采暖房间的散热设备中,散出热量,使室温升高方式属于(  )。

A.区域供热
B.局部采暖
C.小区供热
D.分散采暖

答案:C
解析:
根据热源,供热采暖可分为:①集中供热又称为集中供暖,又可分为:a.城市或区域供热,是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽,通过城市或区域供热管网,供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热;b.小区供热,通常是住宅小区自建锅炉房供热,由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中,散出热量,使室温增高。②自己供热又称为分户供热,是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源,利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。


甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来,机构业务蒸蒸日上,门店数量不断增加,经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达,人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。

甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房。如果按3%的比例收取佣金,甲机构通常可分得的佣金为(  )元。

A.6000
B.15000
C.24000
D.30000

答案:B
解析:
内部推荐合作分为一般推荐和合作推荐两种方式。一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息(连同业主联系方式)推荐给其他区域的门店经纪人全程服务,成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%~25%。合作推荐则是业主受托经纪人将房源信息(房源基本信息而已,不含业主联系方式,一般为独家委托房源)与其他区域的门店经纪人分享之后,业主受托经纪人也会参与服务全程,并协同促成交易实现,这种合作推荐方式在成交之后,业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣,各分佣50%。甲机构既可以是一般推荐方式下的卖方代理经纪人或买方代理经纪人,又可以是合作推荐下代理经纪人。在一般推荐方式下,作为卖方代理经纪人可分得的佣金为:1000000×3%×20%=6000(元);一般推荐方式下,作为买方代理经纪人可分得的佣金为:1000000×3%×80%=24000(元);在合作推荐方式下,可分得的佣金为:1000000×3%×50%=15000(元)。


对于自然人民事主体的民事行为能力的判断,应采用(  )方式。

A.审查其身份证件证明文件
B.观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况
C.对于境内法人,应查看企业法人营业执照
D.查看房屋权利人之委托人相关信息
E.通过生活经验直观判断

答案:A,B,C,D
解析:
对于自然人民事主体的民事行为能力的判断,一般采取如下方式:①审查其身份证件证明文件(如身份证、护照等);②观察、询问其健康状况、生活情况、工作情况等,以判断其智力和精神状况是否健全;③如果该自然人已经明确陈述其患有精神疾病、身体不健全或智力不健全等,则可要求其提供鉴定结论以证明其民事行为能力;④对于境内法人,应查看企业法人营业执照;⑤查看房屋权利人之委托人相关信息。


21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷 第5卷


下列属于不动产登记的范围的有(  )。

A.集体土地所有权
B.配套设施使用权
C.房屋等建筑物、构筑物所有权
D.森林、林木所有权
E.建设用地使用权

答案:A,C,D,E
解析:
不动产登记以不动产物权为登记范围。《不动产登记暂行条例》第五条规定,不动产登记的范围是:①集体土地所有权;②房屋等建筑物、构筑物所有权;③森林、林木所有权;④耕地、林地、草地等土地承包经营权;⑤建设用地使用权;⑥宅基地使用权;⑦海域使用权;⑧地役权;⑨抵押权;⑩法律规定需要登记的其他不动产权利。


职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息,按年结息,本息逐年结转。每年(  )为结息日。

A.1月1日
B.6月30日
C.7月30日
D.12月30日

答案:B
解析:
中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》,决定自2016年2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息,按年结息,本息逐年结转。每年6月30日为结息日。


房屋物业管理状况实地查看的注意事项有(  )。

A.看清物业服务企业名称
B.小区里人车是否分流
C.亲身感受物业管理的质量
D.观察雨后情形
E.注意晚上的情形

答案:B,C,D,E
解析:
房屋物业管理状况实地查看的注意事项包括:①亲身感受物业管理的质量。②在进入小区后留意小区楼栋墙上、楼梯、电梯间是否有乱刻乱画张贴小广告;查看有电梯的楼房,乘坐电梯时留意电梯是否有老化运行问题;小区里人车是否分流等。③观察雨后情形。下雨的时候去周围观察一下,看看小区的排水系统如何。④注意晚上的情形。入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。A项是房屋物业管理状况实地查看的内容。


房地产经纪人协理在从事经纪活动中,应当做到的是(  )。

A.房地产经纪人协理不仅仅受聘于一个经纪机构
B.以房地产经纪人协理的身份在其他经纪机构兼职
C.用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作
D.协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得额外的报酬

答案:C
解析:
AB两项,房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。C项,房地产经纪人协理在经纪活动中,能以自己的行为享有权利承担义务,恪守岗位职责,用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。D项,房地产经纪人协理加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。


下列不属于房地产基本服务的是(  )。

A.提供房地产信息
B.房地产抵押贷款代办
C.实地看房
D.代拟房地产交易合同

答案:B
解析:
按照服务性质,房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务。房地产基本服务的内容包括:①提供房地产信息;②实地看房;③代拟房地产交易合同等。其他服务的内容包括:①房地产抵押贷款代办;②房地产登记手续代办;③房屋交接手续代办等。


房源开发的原则主要有(  )。

A.有效性
B.及时性
C.灵活性
D.集中性
E.持续性

答案:B,D
解析:
因为房源的重要性,所以房地产经纪企业及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要持续开展的基础工作,也是房地产经纪企业及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则主要有四点:①真实性,主要是指房源的真实存在、真实业主、真实价格与真实委托。②及时性,主要指房地产经纪人在获取目标房源的资料之后房源信息之后应及时了解和核实房屋情况、业主信息,及时现场勘查拍照、及时获取钥匙和委托、及时补全信息和委托手续、及时发布信息进行营销推广。③集中性,是指房地产经纪企业及房地产经纪人所收集的房源要具备相对集中的特点。


21年房地产经纪协理考试历年真题精选6卷 第6卷


在房地产居间业务的客源管理中,客源管理要以(  )为中心。

A.客户的意向需求
B.现时客户的个人信息和需求信息
C.潜在客户的个人信息和需求信息
D.收集信息、整理信息和存档

答案:C
解析:
客源信息管理的对象就是买房或租房的客户。相比于房源管理,客源信息管理,即客户信息管理,是以潜在客户的个人信息和需求信息为中心。在实际工作中,可以按照区域或社区来划分,以便为客户寻找合适的房源。


以下属于申请注销登记的有(  )。

A.因地震导致不动产灭失的
B.权利人放弃不动产权利
C.不动产权利终止
D.不动产被国家征收
E.因人民法院的生效法律文书致使原不动产权利消失,当事人未办理注销登记

答案:A,B,C
解析:
申请注销登记的情形主要包括:①因自然灾害导致不动产灭失的;②权利人放弃不动产权利的;③不动产权利终止的;④法律、行政法规规定的其他情形。嘱托注销登记的情形主要包括:①依法收回国有土地、海域等不动产权利的;②依法征收、没收不动产的;③因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原不动产权利消失,当事人未办理注销登记的;④法律法规规定的其他情形。DE两项,属于嘱托注销登记。


二手房代理业务开拓的关键是(  )。

A.市场研究
B.争取客户
C.洽谈业务
D.品牌经营

答案:B
解析:
存量住房买卖、租赁经济业务流程中,客户开拓的主要工作是争取客户,一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动,来宣传自己,进而吸引客户。


物业管理业是(  )的行业。

A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集

答案:D
解析:
物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定,对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动,并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。


商业房地产租赁代理业务的客户开拓主要通过(  )来进行。

A.潜在客户
B.老客户
C.有望客户
D.成交客户

答案:A
解析:
商业房地产租赁代理业务的服务对象主要是商业房地产业主(开发企业或其他机构)和需要承租商业房地产的各类企业,客户开拓主要通过向潜在客户提供有关商业房地产的资讯、分析报告、组织论坛、专业活动等方式来进行。


契据登记制度的主要特点包括(  )。

A.只有履行权属登记手续以后,房屋受让人或他项权利的权利人的房屋所有权或房屋他项权利才告成立
B.登记只具有公示力而无公信力,不经过登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人
C.登记机构对登记申请采取形式审查、登记权利的状态
D.登记机构对登记申请采取实质审查、登记权利的现状
E.法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此并不承担责任

答案:B,C,E
解析:
契据登记制度的理论基础是对抗要件主义,这一理论认为不动产权利的变更、他项权利的设定,在当事人订立合约之时就已生效,即双方一经产生债的关系,不动产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。其主要特点是:①登记机构对登记申请采取形式审查,登记权利的状态;②登记只具有公示力而无公信力,不经登记,只能在当事人中产生效力,不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效,登记机构对此并不承担责任。