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2021物业管理师答疑精华8辑

发布时间：2021-08-24
2021物业管理师答疑精华8辑

2021物业管理师答疑精华8辑 第1辑

评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是（ ）。

A．风险程度

B．立场

C．物业价格

D．假设前提

正确答案：D

下列关于物业管理公开招标的说法中，正确的是( )。

A．招标方有较大酌选择范围，可在众多的投标单位之间选择最优者

B．竞标单位较多，工作量大，时间长

C.一般适用于规模较大的物业

D．可保证投标公司有相关的资质条件和足够的经验，信誉可靠

E．可能漏掉一些有较强竞争力的物业服务企业参与竞标

正确答案：ABC

对于租赁合同的相关内容说法正确的有()。

A:在编制标准租赁合同的过程中，出租人的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用
B:在租赁合同中一般包括规定租金定期增加方式的租金调整条款
C:当租期很长时，可规定每1年将租金调整一次
D:在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式
E:由承租人承担最高限以内的风险，由出租人承担最高限以外的风险

答案：A,B,D,E
解析：
在编制标准租赁合同的过程中，出租人的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的经营费用，而对于潜在的承租人，则希望在支付定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。由于写字楼的租赁合同一般都要持续几年的时间，在租赁合同十般包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了令租赁双方共同承担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限，以便自承租人承担最高限以内的风险，由出租人承担最高限以外的风险。在写字楼的租赁合同中，“毛租”的方式不多见，常采用“净租”的方式。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过( )。

A:十年
B:二十年
C:六个月
D:十二个月

答案：B
解析：

下列权利中，属于房屋租赁合同中出租人拥有的权利的是()

A:有按照租约所列的房屋、规定的用途使用房屋的权利
B:有要求保障房屋安全的权利
C:有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利
D:有对物业管理状况进行监督、建议的权利

答案：C
解析：
房屋租赁合同中出租人的权利包括：(1)有按期收取租金的权利；(2)有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利；(3)有依法收回出租房屋的权利；(4)有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。选项A、B、D属于房屋租赁合同承租人的权利。

评标委员会由招标人的代表和评标专家共同组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的( )。

A．1/3

B．2/3

C．1/2

D．1/4

正确答案：B

工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置设备和货物，不按要求造成的损失由()。

A.责任企业负责

B.物业管理公司负责

C.由双方负责

D.施工单位负责

正确答案：A

2021物业管理师答疑精华8辑 第2辑

出租单元的面积规划，实际上就是通过综合考虑()。

A:租户的规模
B:租户的素质
C:租户的组织构架
D:租户的偏好与品位
E:需要安装的设备和财务支付能力

答案：A,C,D,E
解析：
物业服务企业可以通过综合考虑承租人的规模、组织机构.偏好与品位、需要安装的设备和财务支付能力等来帮助承租人确定最佳的承租面积大小并在其所承租的租赁单元内就房间布置、办公设备布置、内部通道的安排等进行设计。

拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格称为()。

A:保留价
B:起拍价
C:应价
D:成交价

答案：A
解析：
保留价又称拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。

物业管理机构更迭时管理工作的移交是( )。

A．移交双方

B．移交内容

C．移交财产

D．办理交接手续

正确答案：C

物业管理师或者聘用单位有()情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构申请办理注销手续。

A:与新聘用单位签订劳动合同的
B:不具有完全民事行为能力的
C:注册有效期满且未延续注册的
D:与聘用单位续签劳动合同的
E:造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的

答案：B,C,E
解析：
本题考核的知识点为物业管理师注册的相关规定。物业管理师或者聘用单位有以下情形之一的，本人或者聘用单位可以向当地注册审查机构提出申请，经注册审批机构核准后，办理注销手续并收回中华人民共和国物业管理师注册证：①不具有完全民事行为能力的；②申请注销注册的；③与聘用单位解除劳动关系的；④注册有效期满且未延续注册的；⑤被依法撤销注册的；⑥造成物业管理项目重大责任事故或者受到刑事处罚的；⑦聘用单位被吊销营业执照的；⑧聘用单位被吊销物业管理资质证书的；⑨聘用单位破产的；⑩应当注销注册的其他情形。

共用题干
一个周末夜晚，住在××大厦东座的业主M小姐进入大堂后处理一件事情。办完事后，发现放在一旁的手袋不见了。手袋中装有刚发的工资和所在公司保险柜的钥匙。管理处领导获悉后，马上来到东座大堂，向护卫员和失主进一步了解有关情况，并当即调看了事发时段的大堂监控录像。从录像中找到了可疑之人，这人顺手拿走M小姐置于一旁的手袋的全过程，在录像中清晰可见。然而遗憾的是，由于摄像镜头位置和角度的局限，录像只显示了可疑人的背影。从背影看可能是设在东座的某公司一员工，但难以进一步确认。失主不希望带来其他麻烦，要求物业处继续帮助查找，而物业处又清楚自己无法动用传讯、侦察等手段进行查证。如何是好呢？物业处出了个奇招：在大堂贴出告示，讲清M小姐的失窃情况，申明可疑人已被摄入监控录像，希望其主动归还手袋，以免闹出更大的乱子。由于住在楼内的人们对大堂的监控设施都有所了解，自然深信不疑。翌日，失主高兴地来到管理处，告知手袋已经被悄悄地还回了，里面的财物丝毫不少，同时，对管理处的巧妙处理赞不绝口。M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好。

上面的案例成功地运用了()学科的知识解决了问题。
A:心理学
B:经济学
C:管理学
D:社会学

答案：A
解析：
心理学是研究人的行为和心理活动的规律的科学。

常见的居住心理效应主要有首因效应、近因效应、晕轮效应、移情效应。

M小姐以前对物业处有诸多意见，但在大厦物业巧妙处理找回手袋后，对物业处感受大为改观，不仅主动交纳了拖欠的物业费，还多次在邻居业主面前夸赞物业处的工作——近因效应。不仅如此，还推荐该物业公司参加了她朋友的K项目，一5A级智能写字楼的项目投标并成功中标。M小姐认为，该物业这个大厦能做好，那K项目他们也一定能做好——移情效应和晕轮效应。

常见的业主投诉心理：(1)求尊重心理；(2)求发泄的心理；(3)求补偿心理。

投标人在分析招标物业项目的基本情况时，主要是从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、( )、建筑设计规划、配套设施设备等具体情况。

A．业主的需求

B．使用周期

C．竞争对手对招标项目是否具有绝对优势

D．竞争对手可能采取的投标策略

正确答案：B

关于成本预算的编制程序，下列排序正确的是()

A:收集和整理有关资料→根据企业（部门）特点编制成本预算→对预算期成本指标进行预测
B:根据企业（部门）特点编制成本预算→收集和整理有关资料→对预算期成本指标进行预测
C:根据企业（部门）特点编制成本预算→对预算期成本指标进行预测→收集和整理有关资料
D:收集和整理有关资料→对预算期成本指标进行预测→根据企业（部门）特点编制成本预算

答案：D
解析：
成本预算的编制程序如下：(1)收集和整理有关资料；(2)对预算期成本指标进行预测；(3)根据企业（部门）特点编制成本预算。

2021物业管理师答疑精华8辑 第3辑

业主委员会委员应当符合的条件不包括()。

A:具有从事类似工作2年的经验
B:遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务
C:具有完全民事行为能力
D:热心公益事业，责任心强，公正廉洁

答案：A
解析：
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。

原建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了()。

A:《城市房屋租赁法》
B:《物业管理条例》
C:《城市房屋租赁管理办法》
D:《城市房地产租赁条文》

答案：C
解析：
为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，住房城乡建设部根据我国《民法通则》和《城市房地产管理法》有关规定，制定并颁布了《城市房屋租赁管理办法》（于2011年2月1日被《商品房屋租赁管理办法》废止）。

根据空调冷源的()，可以将空调分为压缩式制冷机和吸收式制冷机。

A:工作原理
B:冷源设备布置的情况
C:制冷性能
D:适应情况

答案：A
解析：
空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等。

在门的种类中，适用于各种大小洞口，尤其是宽度很大的洞口，五金复杂，安装要求高的门是( )。

A:平开门
B:推拉门
C:升降门
D:折叠门

答案：D
解析：

在物业管理适用的各类文书中，( )的规范性最强。

A．行政公文

B．事务文书

C．制度文书

D．礼仪文书

正确答案：A

下列关于总量指标的说法正确的是()。

A:总量指标是通过将原始数据进行分类汇总后得到的绝对水平
B:是其他综合指标的直接标准
C:是进行对比分析的基础
D:根据反映时间状况的不同可分为流量和存量
E:总量指标是对总体认识的终点

答案：A,C,D
解析：
总量指标是反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。按反映总体内容的不同，总量指标可分为总体单位总量和总体标志总量。按反映的时间状况不同，总量指标可以分为时期指标和时点指标，也分别称为流量和存量。

业主房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金()。

A:按业主个人缴存比例退还给业主
B:不予退还，随房屋所有权同时过户
C:上交房地产行政主管部门
D:由转让双方协商

答案：B
解析：
房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人需要持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。

2021物业管理师答疑精华8辑 第4辑

物业管理在社会经济中的地位和作用是()

A:有利于促进经济增长
B:有利于提高人民群众居住质量
C:有利于增加就业
D:有利于维护社区稳定
E:有利于城镇住房制度改革

答案：A,B,C,D
解析：
物业管理在社会经济中的地位和作用包括：(1)实施物业管理有利于促进经济增长；(2)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；(3)实施物业管理有利于增加就业；(4)实施物业管理有利于维护社区稳定；(5)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。

招标人应当自确定中标人之日起（ ）日内，向物业项目所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门备案。


A.10 B. 15
C.30 D. 60

答案：B
解析：
招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

甲把同一房地产同时抵押给乙丙，并与乙先办理了抵押登记，之后又与丙办理了抵押登记。若甲不能按约定清偿债务，房地产拍卖后清偿顺序为()。

A:乙优先于丙受；
B:丙优先于乙受偿
C:乙与丙同时受偿
D:乙与丙协商确定

答案：A
解析：

房屋及设备设施的维修方式有预防性维修、事后维修和( )。

A．事前维修

B．正常维修

C．定期维修

D．紧急抢修

正确答案：D

住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处 ( )万元以下的罚款。

A．2

B．5

C．10

D．15

正确答案：C

将物业管理服务成本分为固定成本、变动成本和半固定成本的划分方法是按照( )划分的。

A:经济性质
B:与业务量的关系
C:经济用途
D:与决策的关系

答案：B
解析：

下列关于需求弹性与消费者支出(或销售者收入)之间的关系表述不正确的是( )。

A:若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出呈反方向变动
B:若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等
C:若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出呈同方向变动
D:若某种商品的需求富有弹性，当价格下降时，消费者支出减少

答案：D
解析：

2021物业管理师答疑精华8辑 第5辑

物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计；②薪酬体系的修正；③职位分析；④薪酬定位；⑤职位评价；⑥薪酬体系的实施；⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是()。

A:⑦→④→③→⑤→①→⑥→②
B:④→⑦→③→⑤→①→⑥→②
C:③→⑤→⑦→④→①→⑥→②
D:③→⑤→④→⑦→①→⑥→②

答案：C
解析：
本题考核的知识点为物业服务企业薪酬体系设计的步骤。物业服务企业的薪酬体系设计，一般包括以下几个步骤：①职位分析；②职位评价；③薪酬调查；④薪酬定位；⑤薪酬结构设计；⑥薪酬体系的实施和修正。

招标人应当按照()确定中标人。

A:评标委员会评标确定的中标人
B:中标候选人的排序先后
C:招标人自行推荐的中标候选人
D:政府推荐的中标候选人

答案：B
解析：
招标人应当按照中标候选人的排序先后确定中标人。只有当确定中标的中标候选人放弃中标，或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人才可以依序确定其他中标候选人为中标人。

下列关于供给价格弹性和供给价格弹性系数的理解中不正确的是( )。

A:供给价格弹性是价格变动对供给量变动的反应程度
B:供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值
C:供给价格弹性系数的数值一般都为正值
D:一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同

答案：A
解析：

物业服务收费的原则是( )。

A．合理原则

B．公开原则

C．收费与服务水平相适应原则

D．合理、公开、收费与服务水平相适应原则

正确答案：D

《物业管理条例》( )规定：物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。

A．第四十七条第二款

B．第四十七条第一款

C．第四十六条第一款

D．第四十六条第二款

正确答案：A

从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃()损失所应得到的补偿。

A:未来消费
B:即期消费
C:现实消费
D:预期消费

答案：B
解析：
从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

行业自保公司具有一般商业保险所具备的优点，但其适用范围有限制，所以不能像商业保险那样普遍采用。行业自保的优点在于( )。

A．增加承保弹性，即自保公司承保业务的伸缩性较大

B．减轻税收负担，因自保公司设立的重要动机，在于获得税收方面的利益

C.财务基础雄厚

D．降低被保险人的保险成本

E．风险品质较高

正确答案：ABD

2021物业管理师答疑精华8辑 第6辑

1999年，建设部在深圳召开了全国( )物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招标制度和经验。

A．第一次

B．第二次

C．第三次

D．第四次

正确答案：C

物业管理成本控制的含义包括()

A:对目标成本本身的控制
B:对目标成本完成的控制
C:对物业管理成本开支的控制
D:对目标成本过程的监督
E:在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向

答案：A,B,D,E
解析：
物业管理成本控制的三层含义包括：(1)对目标成本本身的控制；(2)对目标成本完成的控制和过程的监督；(3)在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。

城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后( )个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。

A．3

B．6

C．9

D．12

正确答案：B

以下影响物业价格的各种因素中，属于社会因素的是()。

A:物业周边人文环境
B:房地产投机
C:城乡规划
D:时尚风气

答案：B
解析：
(1)影响物业价格的自身因素主要有区位因素、权益因素和实物因素。区位因素包括位置、交通条件、周边配套设置、周边自然与人文环境等。权益因素主要包括该物业上存在的物权种类、城市规划的要求、因相邻关系等各种原因造成的对权利行使的限制。实物因素主要包括物业所处的土地状况、建筑物主体结构及设施设备情况等。(2)影响物业价格的制度政策因素包括房地产制度因素、税收制度因素、金融制度因素、国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地制度、住房制度等。(3)影响物业价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机因素等。(4)影响物业价格的心理因素主要有购买或出售心态、个人欣赏趣味（偏好）、时尚风气、接近名家住宅心理、讲究风水或吉祥号码等。该考点来自教材的第二章“投资分析技术与房地产评估”中的第三节。

保险的基本特征主要有( )。

A:风险性
B:互助性
C:经济性
D:契约性
E:科学性

答案：B,C,D,E
解析：

房地产中介服务机构必须履行的义务有()

A:按照核准的业务范围从事经营活动
B:按规定标准缴纳税费
C:遵守自愿、公平、诚实信用的原则
D:遵守有关的法律、法规和政策
E:接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查

答案：A,C,D,E
解析：
房地产中介服务机构必须履行下列义务：(1)遵守有关的法律、法规和政策；(2)遵守自愿、公平、诚实信用的原则；(3)按照核准的业务范围从事经营活动；(4)按规定标准收取费用；(5)依法交纳税费；(6)接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。

转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给( )。

A．拆迁人

B．转让人

C．开发人

D．受让人

正确答案：D

2021物业管理师答疑精华8辑 第7辑

新建房屋的质量保修，由（ ）负责。


A.建设单位 B.物业服务企业
C.业主 D.施工单位

答案：A
解析：
虽然物业服务企业按照物业服务合同对物业进行维修、养护、管理，但前期物业管理一般处于建设单位的物业保修期间内，在保修期间与范围内的房屋维修由建设单位承担首要责任。

以下用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是( )。

A．管理规约

B．业主大会议事规则、管理规约

C．业主委员会议事规则

D．业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

正确答案：B

就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是()关系。

A:平行
B:雇佣合同
C:上下级
D:委托服务合同

答案：D
解析：
物业管理的依据是物业服务合同。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系，应当按照《合同法》等相关法律、法规的规定来执行。

中水原水类型中，( )的特点是有机物和悬浮物浓度相对较低。

A．冷却水

B．沐浴、盥洗和洗衣排水

C．厨房排水

D．厕所排水

正确答案：B

由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款的违规行为是()

A:物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的
B:物业服务企业转让资质证书的
C:物业服务企业出租、出借资质证书的
D:物业服务企业不按照规定及时办理资质变更手续的

答案：D
解析：
物业服务企业违规行为的行政处罚的规定包括：①物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款，②物业服务企业出租、出借、转让资质证书的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款，③物业服务企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

下列( )不是日本物业管理协会主要做的工作。

A．建筑物的保全诊断

B．管理业务主任者资格认定

C．管理费保证制度

D．区分所有建筑物的认定

正确答案：D

办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用，主要包括()

A:交通费
B:通信费
C:加班费
D:书报费
E:低值易耗文具、办公用品费

答案：A,B,D,E
解析：
办公费是物业服务企业开展正常工作所需要的有关费用.主要包括：(1)交通费；(2)通信费；(3)低值易耗文具、办公用品费；(4)书报费；(5)宣传广告和市场推广费；(6)法律费用；(7)节日装饰费；(8)办公用房租金（含水电费）。

2021物业管理师答疑精华8辑 第8辑

是社会的基本构成单位，( )是社区实现各种职能的载体。

A．区民，协调功能

B．社区，社区管理主体

C．区民，社区管理主体

D．社区，社区组织功能

正确答案：B

智能化小区物业管理的内容包括( )。

A．社区服务功能

B．楼宇设备及家电控制

C．通信功能管理

D．安全技术规范管理

E．信息服务

正确答案：ABCE

确保物业经营成功的重要前提是()。

A:开发商自信
B:优越的地理位置
C:开发商的专业化水平
D:管理模式

答案：B
解析：
评价商业物业项目的关键一是位置，二是位置，三还是位置。这种说法虽然有些绝对，但其中包含的道理不言而喻。一个成功的商业项目绝不会建在僻静、偏远的地方。而综观成功的商业物业四周，无一不是车水马龙，交通便利，配套齐全。因此想要从事商业项目经营管理的物业服务企业则不能不严肃认真地对待项目的选址问题，优越的地理位置是确保物业经营成功的重要前提。

下列指标分析属于动态分析的有()。

A:变异指标
B:增长量
C:发展速度
D:相对指标
E:增长速度

答案：B,C,E
解析：
统计分析就其时间状态而言，可分为静态分析和动态分析两大类。静态分析揭示在同一时间条件下现象的基本特征和相关现象之间存在的内在数值联系。一般来说，总量指标、相对指标、平均指标和变异指标分析都属于静态分析。动态分析是分析现象随时间而变化的情况，揭示现象以及现象之间关系的发展变化规律性。在时间序列分析中，增长量、发展速度、增长速度等指标分析是最基本的动态分析。

下列各项属于管理基本特征的有()。

A:管理的产生来自社会活动组织的要求
B:管理的“载体”是团队
C:管理的核心是处理好各种人际关系
D:管理的任务是处理好各种人际关系
E:管理工作的本质是协调

答案：A,C,E
解析：
管理的基本特征：①管理是为了实现组织未来目标的活动，②管理工作存在于组织中，组织是管理的“载体”，管理的产生来自社会活动组织的要求，②管理的核心是妥善处理各种人际关系和社会关系；④管理工作的本质是协调。

酬金制和包干制的财务特征，在成本费用方面表现为( )。

A．物业管理企业总成本较低

B．物业管理企业人工成本占总成本比例较低

C．物业管理企业固定成本比例较高

D．人工成本占总成本的比例较高

E．物业管理企业成本费用的可预测性较强

正确答案：CDE

共用题干
住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2003年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：

社区存在和发展的内在要素是()。
A:社会生活
B:社区文化
C:生活服务设施
D:社区管理机构

答案：B
解析：
物业服务企业在社区文化建设中的作用有：①在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础。居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业服务企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业服务企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。②在社区文化形成过程中起引导作用。自文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细孔和艰巨的，物业服务企业只能去引导，而不是主导，以免喧兵夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业服务企业在开展普及性女化活动的同时，要注入更多的目在提高业主文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。②物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同的过程，这个过程也许需要个较长的时间。因此，物业服务企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，是业主、使用人形成自我控制、自我约束、自主治理的良好基础。
居住小区社区文化的特点包括：①业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。②不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。③文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。
居住小区社区文化的性质表现为：①社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。②社区成员是社区文化的主体。发展社区文化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。③文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。
社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。
居住小区社区文化的内容有：①环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，②行为文化。行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，③制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；④精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。
社区的基本要素包括：①有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，②有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，③有一整套相对完备的生活服务设施；④有共同的社会生活，⑤较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，⑥独特的社区文化。

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