2021房地产估价师考试试题题库8篇
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第1篇
物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于五次公布物业服务资金的收支情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B、 建筑设计
C、 建造技术
D、 房地产估价
E 项目管理
就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（ ）。
A．较乐观的估计值
B．较保守的估计值
C．过高的估计值
D．过低的估计值
E．可能的估计值
拍卖有共有人的房地产，可由共有人出具书面转让意见，共有人享有优先购买权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（ ）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
房地产是指土地、建筑物、地上临时搭建筑物及地上定着物。（ ）
房地产是指土地及建筑物等土地定着物，而地上临时搭建物不属于房地产。
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第2篇
计算该建筑物的重置价格为（ ）万元。
A．994
B．998.9
C．1024.9
D．1048.9
B．房屋用途
C．房屋所有权人
D．司法查封情况
E．房屋登记原始凭证
B.拥有国有土地使用权的事业单位
C.拥有国有土地使用权的开发企业
D.拥有国有土地使用权的个人
房地产开发项目实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项目手册制度
房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘”烂尾”等现象的发生。
从理论上讲，房地产抵押价值应是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖房地产最可能实现的价格或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B.该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C.该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D.该国家的居民收入呈现出上升的趋势
洛伦茨曲线将对角线以下的面积分割成A、B两块面积，A块面积为对角线与洛伦茨曲线所包围的面积，基尼系数=A／(A+B)。
因为对角线以下的面积为定值，所以A越小，基尼系数也越小，这也表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；反之，基尼系数越大，则表示收入分配的两极分化越严重。
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和来利用土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第3篇
周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据《房产测量规范》，下列解释中不正确的为（ ）。
A．属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积
B．穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积
C．两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积
D．独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积
B.住房和城乡建设部
C.省
D.自治区
E.直辖市
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）。
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）；
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）；
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）；
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）。
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）；
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）；
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）；
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）；
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）；
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）；
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）；
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）。
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）；
2）第二年：1120×40%＝448（万元）；
3）第三年：1120×35%＝392（万元）。
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）；
2）第二年：990/3＝330（万元）；
3）第三年：990/3＝330（万元）。
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）；
2）第二年：1200×50%＝600（万元）；
3）第三年：1200×30%＝360（万元）。
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
房地产投资分析中的敏感性分析是在风险因素发生的概率可以确定的情况下的风险分析。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
成本法估价的操作步骤有( )。
A．市场调查
B．搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料
C．测算重新购建价格
D．测算折旧
E．求取积算价格
[答案] BCDE
运用成本法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第4篇
B.市场价格
C.标定地价
D.重置价格
E.成交价格
下列（ ）房产可以免征房产税。
A．个人所有的房产
B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产
C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产
D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产
E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税
某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
B．土地开发程度
C．房屋建筑结构
D．房屋出租情况
E．房屋维护状况及完损程度
造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：
(1)利害关系人之间的交易。
(2)急于出售或急于购买的交易。
(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易。
(6)交易税费非正常负担的交易。
(7)相邻房地产的合并交易。
(8)受债权债务关系影响的交易。
B、从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C、即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D、从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
B.固定资产
C.无形资产
D.应收账款
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第5篇
B、乡（镇）人民政府
C、农村集体经济组织
D、地上附着物和青苗所有者
乙某长期租赁甲运营商的高档长租公寓，并签订了长期租赁合同，另外与丙金融机构通过手机APP直接签署了“租金贷” 合同，用贷款提前预付了1年的房租。丙金融机构的资金均以合法的方式筹集。
以下关于甲运营商的表述，正确的是（ ）。
B.短期均衡时，甲凭借其垄断地位可以确保获得超额利润
C.甲的平均收益曲线和需求曲线重合
D.甲的边际收益曲线是一条在平均收益曲线下方，向右下方倾斜的曲线
通常把大型零售商业物业的辐射区域分为( )。
A．主要区域
B．次要区域
C．已规划区域
D．衍射区域
E．边界区域
[答案] ABE 通常把商业辐射区域分为三个部分：主要区域，次要区域和边界区域。
在测算土地的面积时，不计入用地面积的范围包括（ ）。
①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤
B．①②④⑤
C．①③④⑤
D．（D②③⑤
④的正确表述应是：已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经过规划部门核定需要作市政建设的用地。
下列属于公益事业房屋的是（ ）。
A．社会福利院
B．经营性私立学校
C．省级博物馆
D．公立医院
E．经营性培训中心
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
丙估价机构选用了假设开发法，采用比较法和收益法对办公用房的开发完成后市场价值进行评估，如果测算的收益价格偏高，则该在建工程开发完成后的价值的确定应（ ）。
B.加权平均，收益法权重小于比较法
C.加权平均，收益法权重大于比较法
D.根据市场分析，不考虑比较法的影响
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第6篇
B.不成立要件主义
C.对抗要件主义
D.成立要件主义
房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是（ ）。
A．一级资质
B．一、二级资质
C．一～三级资质
D．一～四级资质
无差异曲线上各点的边际替代率相同。（ ）
此题为判断题(对，错)。
B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业
C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业
D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合
B.信用证券
C.商品证券
D.资本证券
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第7篇
某建筑物的重置价格为150万元，经济寿命为40年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为20万元，平均寿命为4年，经过年数为2年；设备的重置价格为50万元，平均寿命为10年，经过年数为8年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
A．80
B．71.5
C．82
D．99.5
B、 1600
C、 1500
D、 1400
解决此题的关键在于排除建筑物的重置价格这个干扰项。
B.二级
C.三级
D.暂定三级
《房屋登记办法》规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元
（3）该土地取得税费总额=V×3%
（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×[70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25]= 1411.80万元
（5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元
（6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元
（7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78
V=1154.35万元
土地总价=1154.35万元
土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米
楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米
B、工程交付使用
C、物业管理企业进驻
D、内部装修完成
2021房地产估价师考试试题题库8篇 第8篇
B、 二级市场
C、 三级市场
D、 一手房市场
B.财产保险
C.商业保险
D.工程保险
国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元／m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第106题：对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
B、无租约限制价值
C、出租人权益价值
D、承租人权益价值
