房地产经纪人考试历年真题精选5节

人造板材在生产过程中通常加入以甲醛为主要原料的胶粘剂进行粘结，这些胶粘剂中一般含有大量甲醛等挥发性有害物质，造成室内环境污染。

以是否扣除价格因素来区分实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。名义利率和实际利率之间的数学关系为：，式中，i表示名义利率，r表示实际利率，π表示通货膨胀率。则贷款的实际利率为：（1+9%）÷（1+5%）-1=3.81％。

房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动机和需求越明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易的成功几率。

房地产经纪机构与委托人签订的房地产经纪服务合同的类型，应当根据委托人的委托目的确定。委托人作为房地产权利人，委托出售、出租房地产的，应当签订房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同；委托人作为求购、求租人的，应当签订房屋承购经纪服务合同、房屋承租经纪服务合同。签订的房地产经纪服务合同类型不同，开展的经纪服务流程和标准也不同。

在我国，商业房地产的租赁合同，是商业房地产承租企业办理工商、税务登记的重要依据，但通常以到相关房地产登记机构办理租赁合同备案为前提。因此，作为商业房地产承租代理的房地产经纪机构应代理委托方办理租赁合同备案，作为商业房地产出租代理的房地产经纪机构也应提醒承租方及时办理租赁合同备案。

房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。

“诚实信用”是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。诚信原则包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争。房地产经纪机构或人员发布房源、客源信息要真实准确，不得夸大其词，不得弄虚作假；房地产经纪机构承接业务要量力而行，不得承接、承办自己不能胜任的业务；房地产经纪机构、房地产经纪人员要将有关信息准确告知客户，客观分析房地产的优劣势，不得为了促成交易隐瞒已知悉的房地产的有关状况，或者夸大其优势，引诱、欺诈客户；房地产经纪机构和人员不得诽谤、诋毁同行，不得进行不正当竞争。②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。房地产经纪活动往往“空口无凭，立字为据”，一旦签约，房地产经纪机构和人员就需要信守承诺。E项违反了房地产经纪活动中的公平原则。

现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产抵押的一般规定”的掌握。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。因此，本题的正确答案为D。

房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般用于展会或街头等大量派送。

投资回收期是指通过资金回流量来回收投资的年限。其计算公式为：投资回收期＝投资总额÷年收益。本案例，李某的投资回收期＝11520000÷（200×400×12）＝12（年）。

物权具有支配力，债权仅有请求力。物权的支配力使其具有排他效力、优先效力和追及效力。排他效力是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权。优先效力是指物权和债权并存时，无论是物权成立于债权之前还是之后，物权都优先于债权。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

本题考核法律规范的种类。禁止性规范指规定人们的消极义务（不作为义务），即禁止人们作出一定行为的规范，其立法语言表达式为“不得…”、“禁止…”等；
　　义务性规范指规定人们必须作出某种行为或不作出某种行为的法律规范。本题公司法规定：董事、监事、高级管理人员不得利用职权…属于义务性规范、禁止性规范。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源服务，还取决于客户本身。

《物权法》规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。

我国土地基本制度；
《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。

D项，《广告法》规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明是建筑面积或者套内建筑面积。

本题考核的是房屋原始登记凭证。房地产登记信息包括房地产原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表，房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据，以及房屋权属登记申请人提交的其他资料。

根据内部收益率表达式，利用插值法和试错法计算，具体过程如下：
①i=13%时，
净现值=﹣90﹣700/（1+13%）+200/（1+13%）2+800/（1+13%）3=1.6
②i=14%时，
净现值=﹣90﹣700/（1+14%）+200/（1+14%）~2+800/（1+14%）~3=－10.16
③i1=13%，i2=14%，︱NPV1︱=1.6，︱NPV2︱=10.16